マンハッタン 貸し方ガイド
※各プロセスやTo Do Listをクリックすると、リンク先情報へジャンプします。
プロセス |
To Do List |
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| 1 | 貸し出し前の準備 | ・Asking Rent (希望家賃) の設定 ・物件の修繕 ・保険の手配 ・エージェントの選択 |
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| 2 | 不動産会社へ問合せ | ・専任契約書の締結 |
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| 3 | 宣伝・広告活動 | |
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| 4 | Showing（貸主への物件案内） | |
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| 5 | Offer（賃貸希望）の受付 | ・オファー内容の確認 ・信用調査 |
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| 6 | 賃貸契約を結ぶ | ・契約時のチェックポイント ・諸費用の受け取り |
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| 7 | 引渡し前の諸手続き | ・管理組合への入居認可 ・物件の最終点検（インスペクション） |
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| 8 | 引渡し | |
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| 9 | 期中 | ・借主のトラブル対応について |
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| 10 | 明け渡し | ・インスペクション ・セキュリティー・ディポジットの返還 |
Asking Rent (希望家賃) の設定
現在市場に出ている物件情報、部屋のコンディション、マーケットの動向などを基に、賃貸物件のAsking Rent (希望売却価格)を設定します。自分の物件はどうしても贔屓目に見えますし、個人売主には判断材料も限られていますので、プロの客観的な目でみてもらって家賃を決めることをお勧めします。又、手数料はマンハッタンでは通常テナントが払い、それを貸主側と借主側のエージェントが折半しますが、マーケットや物件によっては貸主が手数料を払うことでより早く好条件の借主をみつけることができ、結果的には最もロスが少ない場合が多々みられます。
リダックでは比較物件の詳細を網羅したレポートをご用意し、ご希望であれば比較物件ツアーもさせていただきます。
物件の修繕
賃貸に出す場合は物件を正しく商品化することが必須です。壁の塗装、床の手入れ、キッチンの機械類の手入れなどを行い、最後に窓も含め、プロのクリーニングを入れるのが標準です。今まで自宅として使用していた方は、自分の好みで選んだ壁紙やカーペットは取り除き、ニュートラルな形にしましょう。貸主が決まってから修理をされてい貸主がいますが、物件を見学したときの第一印象が悪いと貸しにくく、空室期間が長くなりますので、マーケットに出す前にコンディションを整えることをお勧めします。
リダックでは経験豊富なエージェントが修理必要箇所のアドバイス、修繕業者のご紹介を行いますのでご相談ください。
保険の手配
通常、借主はTenant’s Insuranceと呼ばれる保険に入り、火災や水漏れなど不測の事態に備えますが、同時に貸主も保険に加入することをお勧めします。事故が起きた際、責任の所在が明確でない場合が多く、空室期間に事故が発生した時のためにも保険に加入されることをお勧めします。
エージェントの選択
物件を貸し出す場合、専任エージェントを通して賃貸する方法と、オープンリスティングとして賃貸する方法とがあります。
＜専任エージェント＞
専任契約を結び、借主探しを1人のエージェントのみに依頼する方法です。彼らは貸主側のエージェントとして不動産業界共通の物件データベースに登録し、新聞、ウェブ、雑誌などを通じてより広い範囲で宣伝活動を実施し、借主候補を募ります。
＜オープンリスティング＞
複数の会社に借主探しを依頼する方法と、貸主が自力でテナント探しをする方法の両方を含みます。複数の会社に依頼した場合、専任ではないので不動産データベースに登録できにくいため物件情報は依頼した会社どまりとなり、訴求できるマーケットははるかに小さくなります。
貸主が自分で借主を探す場合は、価格査定・宣伝活動・案内の手配・借主との交渉・契約までのコーディネ－トを自分で行う必要が出てきます。エージェントに支払う手数料も、通常貸主にはかかりません。従って、初めから信頼できるひとりのエージェントと専任契約を結び、すべてを任せる方が、はるかに効率的な方法といえます。リダックのエージェントは、こちらからご覧ください。
専任契約書の締結
貸主と不動産会社でAsking Rent（希望家賃）、専任期間、仲介手数料（ある場合のみ）を明記した専任契約書を結びます。
専任契約書締結後24時間以内に、地域の不動産会社が共有する物件データベースを通して、各不動産会社に宣伝されます。
リダックの幅広い宣伝活動
リダックではウェブや弊社発行の物件情報メールマガジンなどを通して、より幅広い顧客に宣伝活動を行います。また、リダックは多くの企業派遣駐在員の顧客層を抱えており、お預かりした物件に関して企業総務にも直接宣伝活動を行います。
市場に出して約１ヶ月で、引き合い、見学者の反応などのレビューを行い、必要であれば家賃の見なおし、物件の修繕、案内条件の改善（案内可能時間、案内方法など）の手を打っていきます。マーケットは生き物ですので、その時のマーケットに応じて、迅速かつ柔軟に対応していくことが大切です。
オファー内容の確認
オファーには次の項目が盛り込まれていることを確認しましょう。
１.家賃
２.期間
３.入居日
４.修理個所
５.その他の条件
駐在員、外交員など派遣されている借主の場合は解約条項を希望してきます。借主によっては更新のオプションを希望する場合もありますが、２年契約の場合、３年目のマーケットも貸主の事情も読めないので更新はつけないで２年後に決定する形にする方が無難です。タイミングがとても大切ですので、オファーを受けたら遅くとも翌日には返事をするようにしましょう。
信用調査
家賃はもちろん大切ですが、借主の信用調査を行い、問題のない借主かどうかを調べることが大切です。信用調査専門の会社に依頼して調査するとともに、雇用証明を取り寄せ、家賃の支払い能力を判断します。通常、家賃の４５倍～５０倍の収入があれば良しとします。
リダックでは、信用調査システムを自社で持っています。ローンの支払い状況、犯罪暦、訴訟暦などあらゆる方向性から審査いたします。
契約時のチェックポイント
通常、定型フォームに特記事項を添付します。貸主として次の内容は契約書に盛り込むことをお勧めします。
１、 管理組合の優位性について
２、 保険について
３、 家賃滞納の条件
４、 入居人名
５、 家賃規制について
６、 貸主の入室、案内の権利につして
７、 鍵の取替え、返却について
８、 ペットについて
９、 家具リスト
リダックでは２０年に渡る管理実績から編み出した「オーナー様用定型契約書」があります。それには上記すべての内容が法的に正しく盛り込まれています。リダックでテナント付けをさせていただく物件はすべてその契約書を使用いたしますので、ご安心ください。
諸費用の受け取り
契約書サイン時、下記の費用を借主がチェックで支払います。
１、 １ヶ月目の家賃
月半ばから契約がスタートする場合は日割り家賃と翌月の１ヶ月を最初に支払ってもらう場合と、最初は１か月分支払ってもらい２ヶ月目で調整する場合があります。
２、 セキュリティー・ディポジット
通常家賃１か月分。米国にクレジットヒストリーがない場合などは２～３か月分を要求することもできます。セキュリティディポジット専用口座を開設して入金します。
３、 ビルディング管理組合関連費用
管理組合認可のための費用、エレベーター使用料など。ビルディングによってこの経費が高い場合は１部貸主が負担する場合があります。
管理組合への入居認可
賃貸契約書のコピー、借主の申し込み関係書類を管理組合に提出し、入居認可を得ます。この手続きは約２週間から１ヶ月かかり、ほとんどの場合は問題なく認可されます。管理組合がRIGHT OF FIRST REFUSAL（管理組合が同じ条件で物件を借り上げる権利を認めたもの）を行使して認可されないことはほとんどありません。
貸主としては一日も早く認可をとりたいところですが、年々管理組合の認可パッケージが煩雑になり、追加書類を求められたり、理由もなく時間がかかったりして入居が遅れがちです。
リダックではプロのエージェントが提出前に厳密に書類チェックを行い、提出後も経過を細かくフォローし、最短で認可をとるよう努めます。
物件の最終点検（インスペクション）
引渡し前に最終点検を行い、必要に応じて修理、清掃を手配しましょう。できれば原状を写真にとっておくと退去時にセキュリティー・ディポジットを返却する際、借主による損傷を判断する際に役立ちます。
⑧引渡し
鍵はビルのフロントに渡し、当日借主が受け取れるようにします。
リダックでは、エージェントが立会ってビルのスタッフに紹介した後、ビルの設備を案内します。 修理の必要がある場合はその手配を行います。
修理や家賃未払いなど借主との間のトラブル対応はリダックにご相談ください。２０年の物件管理より培った知識と経験で、法的な側面、慣習的な側面両方からコンサルティングさせていただきます。
インスペクション
借主の家具や持ち物がすべて搬出された後にインスペクションを行います。家具やカーペットがあるままインスペクションをすると、隠れた損傷が分かりません。引渡し時の写真や記録を持参すると借主による損傷を識別するのに役立ちます。損傷がある場合は写真にとり、借主から問い合わせや苦情があったときに備えましょう。
リダックではインスペクションに先立ち、借主に原状回復を徹底するとともに、電気、電話、ケーブルの解約なども確認します。
セキュリティー・ディポジットの返還について
借主による損傷があれば、それを差し引いた額を明け渡し後３０日～６０日以内に借主に返還します。
自然磨耗や貸し出しのための改装費は差し引くことはできませんので、ご注意ください。