マンハッタン 売却ガイド
※各プロセスやTo Do Listをクリックすると、リンク先情報へジャンプします。
プロセス |
To Do List |
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| ① | 売却条件の整理 | ・Asking Price (希望売却価格) の設定 ・売却にかかるコストについて ・物件の修繕コストについて ・エージェントの選択 |
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| ② | 不動産会社へ問合せ | ・専任契約書の締結 |
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| ③ | 宣伝・広告活動 | |
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| ④ | Showing（買主への物件案内） | |
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| ⑤ | Offer（購入希望）の受付 | |
| ↓ | ||
| ⑥ | 売買契約を結ぶ | ・弁護士の選定 ・契約時のチェックポイント |
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| ⑦ | Closing前の諸手続き | ・管理組合への入居認可 ・委任状の手配（Power of Attorney） ・諸費用支払い確認 ・物件の最終点検（Inspection） |
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| ⑧ | Closing(最終引渡し） | ・当日用意するもの ・クロージングメモの保管 |
Asking Price (希望売却価格) の設定
現在市場に出ている物件情報、過去の売買取引事例、借主の有無、部屋のコンディションなどをもとに、売却物件のAsking Price (希望売却価格)を設定します。自分の物件はどうしても贔屓目に見えますし、個人オーナーには判断材料も限られていますのでプロの不動産エージェントに価格査定を依頼することをお勧めします。
リダックでは比較物件の詳細を網羅したレポートをご用意し、ご希望であれば比較物件ツアーもさせていただきます。
売却にかかるコストについて
売却にかかるコストは、下記のような項目がかかりますので、売却条件を整理する際に注意しましょう。
項目 |
コスト |
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| １ | トランスファータックス（州） | 売却価格の0.4％ |
| 2 | トランスファータックス（市） | 売却価格の1.00％ （50万ドル以下） |
| 売却価格の1.425％（50万ドル超） | ||
| 3 | 不動産仲介手数料 | 売却価格の6.00％ |
| 4 | 弁護士費用 | $1,200～ |
| 5 | その他（登録料、管理組合認可のための費用 ） | 約＄500-$1,000 |
| 合計 | 売却価格の8－8.5％ |
物件の修繕コストについて
物件を効果的に売却するためには、市場に出す前に必要な手直しをして、正しく商品化することが非常に大切です。これにより、より迅速な、より高値の売却につながります。過去の例では、このコストを惜しんだがために何ヶ月も売れず、少し手直しをしただけでその直後に売れたケースが多々あります。まずは物件の修繕が必要かどうかを判断し、必要であればコストとして計上し、実行しましょう。
エージェントの選択
物件売却の方法としては、専任エージェントを通して売却する方法と、オープンリスティングとして売却する方法とがあります。
＜専任エージェント＞
専任契約を結び、物件売却を1人のエージェントのみに依頼する方法です。彼らは売主側のエージェントなので、あくまでの売主の利益を最大化するために働きます。
＜オープンリスティング＞
複数の会社に売却を依頼する方法と、売主が自力で売却する方法の両方を含みます。
オープンリスティングでの売却方法を取ると、売主は自分で価格査定・宣伝活動・案内の手配・買主との交渉・Closing（最終引渡し）までのコーディネ－トをする必要が出てきます。さらには、物件の宣伝の範囲も限られるため（複数の会社に依頼されても、彼らには宣伝のメリットはない）、専任エージェントに依頼した場合よりも、買主のマーケットがはるかに小さくなります。エージェントに支払う手数料も、専任を雇っても、雇わなくても同じ（売却価格の６％）です。従って、初めから信頼できるひとりのエージェントと専任契約を結び、すべてを任せる方が、はるかに効率的な売却方法といえます。リダックのエージェントは、こちらからご覧ください。
専任契約書の締結
売主と不動産会社でAsking Price（希望売却価格）、専任期間、仲介手数料を明記した専任契約書を結びます。
専任契約書締結後24時間以内に、地域の不動産会社が共有する物件データベースを通して、各不動産会社には宣伝されます。個人の買主にはウェブや新聞を通じて宣伝活動を行います。
リダックの広い顧客層
物件管理顧客や投資家層、親会社のリロ・ホールディングの管理/取引顧客や投資家、独自発行のメールマガジンや投資ニュースレター購読者など、独自の広い顧客層を持っています。これらのマーケットに一斉にＥメールやＤＭで宣伝活動を行い、より広い範囲に宣伝/広告活動を行います。
市場に出して約１ヶ月で、引き合い、見学者の反応などのレビューを行い、必要であれば価格の見なおし、物件の修繕、案内条件の改善（借主がいる場合、Showing時間の変更等）などの手を打っていきます。マーケットは生き物ですので、そのときのマーケットに応じて、迅速に、柔軟に対応していくことが大切です。
リダックでは物件案内の機会を逃さないよう、チームワーク（お客さまの日程が当初の担当者と合わない場合も、別の者がアテンドさせていただく等）でご案内をさせていただきます。また、定期的に活動報告をし、コンサルテーションを行います。
オファーには
１.購入希望価格
２.ローンをつけるか、現金購入か、ローンをつけて購入の場合はその金額
３.クロージング（最終引渡し）希望日
の内容が盛り込まれていることを確認しましょう。タイミングがとても大切ですので、オファーを受けたら、遅くとも翌日には返事をするようにしましょう。価格はもちろん大切ですが、ローンをつけるかどうか、買主がどういう人で、どういう状況にあるかなどを参考に、購入の確実性が高いオファーであるか否かを見極めることが大切です。口頭合意して契約書も送付したあとに買主がキャンセルしてくるケースも多々ありますので、注意しましょう。
リダックでは、買主の情報をできる限り入手して確実性を審査するとともに、価格の交渉幅をプロの目で見極めます。
弁護士の選定
売買契約書の作成や、最終引渡し時に弁護士はなくてはならない存在です。しかしながら、ひとくちに弁護士と言っても、その専門は多岐に分かれていますので、不動産専門でかつマンハッタンのコンドミニアムを扱いなれており、できれば外国人購入者の知識を持った弁護士が最適です。また、大きな弁護士事務所は仕事を請け負う弁護士と実際の業務を担当する弁護士が違う場合が多々ありますので気をつけましょう。
リダックでも経験豊富な信頼できる弁護士をご紹介しますので、ぜひご相談ください。
契約時のチェックポイント
契約書の説明は弁護士が行いますが、リダックのエージェントも必ず立会い、売主の立場にたってコンサルテーションを行います。特に売主が非居住者の場合や企業の場合は、一般向け契約以外の条項が盛り込まれています。
リダックでは日本からの投資家の物件売却や社宅売却において豊富な経験を持っていますので、お気軽にご相談ください。
＜手付金の受け取り＞
一般的に契約時に売買価格の１０％が手付金として支払われます。
＜モーゲージ・コンティンジェンシー＞
買主がローンをつけて購入する場合、ある期間までに（通常４５日から６０日に設定）ローンがつかなかった場合、買主が契約を解除できる権利です。念のため、買主が金融機関からローン貸与の仮承認（pre-approval）を得ているかどうかの確認をとっておきましょう。
＜FIRPTA＞
外国人が物件を売却する場合、売却価格の１０％がみなし売却益税（連邦税）として源泉徴収されます。（買主が自己使用目的で物件価格が３５万ドル未満の場合は適用されません。）それを避けたい場合、みなし売却益税減額申込手続きをクロージング（物件引渡し）前に行います。その場合、クロージング時には前述手続きが終わるまでの間、売却価格の10％が弁護士のエスクロー口座に保管されます。これはあくまでもみなし売却益税減額手続きであるため、これとは別に最終的に売却年度の税務申告を行う必要があります。これ以外に州税があり、ニューヨーク州の非居住者が売却する場合、売却益の７．７％をクロージング時に予納します。
＜物件の状態＞
特に物件の修理に関する取り決めがない場合、冷蔵庫、食洗機、オープン、エアコンなどの機械類以外は、契約時の状態のまま"As is"で買主が購入します。従い、契約成立後に塗装や床の手入れをする必要はありません。ただし、冷蔵庫、エアコンなどの本来機能するべき機械類が壊れている場合は売主の責任になりますので、クロージングに備えて、壊れている機械類は早めに修理しておきましょう。また、契約成立後、クロージングまでの間に生じた部屋のダメージは売主の責任で直す必要があります。
管理組合への入居認可
売買契約書のコピー、買主の申し込み関係書類を管理組合に提出し、買主の入居認可を得ます。この手続きは約２週間から１ヶ月かかり、ほとんどの場合は問題なく認可されます。管理組合がRIGHT OF FIRST REFUSAL（管理組合が同じ条件で物件を買い上げる権利を認めたもの。価格が市場価格よりはるかに低い場合まれにこの権利が行使されます。）を行使して認可されないのは非常にまれです。
委任状の手配（Power of Attorney）
クロージングに自分が立ち会えない場合に必要です。弁護士または弁護士以外でクロージングに立ち会える人に、自分に代わって書類にサインをしてもらえるよう、あらかじめ委任状の手配をしておきましょう。委任状には公証(Notary Public)が必要で、日本ではアメリカ大使館か公証人役場、アメリカではNotary Publicの資格を持ったところならどこでもできます。日本の公証人役場で行う場合はAppostilleと呼ばれる英文の書類が添付されていることを確認しましょう。
諸費用支払い確認
管理費、固定資産税、会社で所有する場合は法人税の支払いなど、未払いがないか確認し、念のため支払い証明になるもの（キャンセルチェックなど）をクロージングに持参します。
物件の最終点検（Inspection）
クロージングの約１週間前―前日の間に、買主に物件の最終点検の機会が与えられます。機械類が壊れている場合は、売り手の責任となります。壊れている場合はできるだけクロージングまでに修理を終了してもらいましょう。クロージングに間に合わない場合、修理見積り額を弁護士のエスクロー口座に入れる必要が出てくるケースが多いです。その場合、修理が終了した時点でエスクローは解除されます。
⑧Closing（最終引渡し）
買主は売主に残金を支払い、引き換えに売主は買主に物件譲渡証（DEED）と鍵を渡します。この行為には売主、買主、それぞれの弁護士、タイトルカンパニー（物件の所有者名義等を確認する会社）、モーゲージカンパニーあるいはその弁護士、不動産エージェントが立ち会います。
当日用意するもの
１、写真付ID
本人である証明としてパスポートか運転免許証を御用意ください。
２、鍵
部屋の鍵、メールボックスの鍵、それ以外の鍵（駐車場やストーレージ）をすべてそろえて用意します。
３、チェックブック
ほとんどの費用は買主が売却残高の残りから支払ってくれますが、弁護士費用、修理費（クロージングで修理個所がみつかった場合）などをチェックで支払います。なお、クロージングを執り行ってくれたタイトルカンパニーの担当者には、クロージング終了時にチップを渡すのが一般的で、通常弁護士が額のアドバイスをしてくれます。
クロージングメモの保管
クロージング終了後、契約書やタイトル調査結果、クロージング関連費用をまとめたクロージングメモを弁護士から受け取ります。クロージングメモは、税金申告のために大切に保管してください。