ウエストチェスター・コネチカット 購入ガイド
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使用目的、所有期間
購入物件が自己使用か、投資用か、何年間所有する予定かなど、購入の条件を整理しましょう。
リダックでは無料コンサルテーションを行っておりますのでお気軽にお問い合わせ下さい。借り入れ可能金額の算出、購入のメリット、デメリット、マーケットの動向、購入手順などについて経験豊富なエージェントが１対１で丁寧にわかりやすくご説明いたします。
リダックのウェブサイトでは、地元の不動産業者が参加するMLS（Multiple Listing Service）の物件も含め、多くの購入物件が検索できます。条件が決まったら、物件探しにぜひご活用ください。
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購入費用
物件の購入には、物件価格に加え、下記費用が掛かります。
項目 |
コスト |
|
1 |
家屋調査費（エンジニア・インスペクション） | $600～$700 |
2* |
土地家屋所有権（Ｔｉｔｌｅ）調査費 | $1,200～ |
| 3* | 土地家屋所有権（Ｔｉｔｌｅ）保険料 | $1,000～ |
4 |
弁護士費用 | $2000前後 |
5 |
登記費用 | $200～$400 |
| 6** | 固定資産税 その他調整額 | 1％ |
| 7*** | ラグジャリー税(ウエストチェスターのみ) | 物件価格の1％ |
| 8◎ | モーゲージ（ローン）税 | ローン額の１％ |
| 9◎ | 銀行弁護士費用 | 約$500 |
| 10◎ | モーゲージ申請費 | $300～$500 |
| 11◎ | アプレイザル（価格査定）費 | $300～$500 |
| 合計 | 現金購入の場合： 購入価格の1～2％ ローン付き購入の場合： 購入価格の3～4％ |
* 土地家屋所有権調査費（Title Search Fee）と、土地家屋所有権保険料（Title Insurance Fee）は購入価格に比例します。価格が高いと費用も高くなります。
** 固定資産税や管理費などは、売主が先払いをしているので、Closing時に清算をします。
*** ウエストチェスターでは、購入価格が１ミリオンを超えると、購入価格に対して１％の税金が掛かります。ただし税控除の対象なので、申告できます。
◎ 8～11は、ローンをつける場合にのみ発生する費用。借入額が８０％を超えると、モーゲージ保険をつけることを要求されますので、ご注意下さい。
購入時には、エージェントを仲介に立てても仲介手数料は発生しませんので、安心です。
ローンの目安をつける
自宅としての購入の場合は、１）モーゲージ（住宅ローン）額、２）固定資産税、３）管理費（もしあれば）、４）その他のローン（車など）の月の支払い総額が、月の税込み収入の２８％～３３％ぐらいまでなら借り入れが可能です。モーゲージが付くかどうかはとても重要ですので、物件を探すのと同時進行で、銀行やモーゲージブローカーに相談をして目安を得ましょう。銀行がモーゲージがいくらまでなら付くというのを提示した、「Pre-approval letter」または「Pre-qualification」という仮承認書類を発行してくれますので、入手しておくと物件が決まってオファー（購入の提示）を入れる時にスムースに進みます。
リダックでもローン担当者をご紹介しますので、是非ご連絡下さい。
②不動産会社／エージェントの選択
米国の商習慣では、基本的に売主が仲介手数料を支払いますので、買主は購入時には支払う必要がありません。売主は自分の利益になるように働いてくれるエージェントを雇っていますので、買主もご自分の為に働いてくれるエージェントを雇うことをお勧めします。
郊外では不動産協会に加盟していると、すべての購入物件情報が同時に入手できます。従って、複数のエージェントを雇うより、信頼できる1人に任せたほうが、効率的かつ信頼関係も築け、結果的に良い物件・条件での購入につながります。エージェントの選択はある意味において物件選びよりも重要かもしれません。自分達の利益の為に働いてくれる、信頼できるエージェントを確かな目で選びましょう。
リダックでは、経験豊富なエージェントが事前コンサルティングから、クロージングコーディネーションまでのトータルなサービスをご提供いたしております。是非お気軽にご相談下さい。
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③物件見学
エージェントが決まったら、いよいよ物件探しです。郊外は物件数が多いので、ご自分の希望の地域や条件を必ずエージェントに伝え、それにあった物件を用意してもらいましょう。エージェントに事前に伝えておくとよい基本条件は次の通りです。
１． 希望の物件価格帯
２． 地域／学校区
３． 部屋数
４． その他、家の種類、築年数、車庫数 など。または必須条件
物件選びのポイント
郊外では、家の価値は「ロケーション、ロケーション、ロケーション」と言われるぐらい場所が重視されます。家は改築や建て替えが出来ますが、場所はかえる事が出来ないからです。日本では東南の角地は一番人気ですが、こちらでは角地は人気がありません。それは、裏庭にプライバシーがないからです。一軒家はおおむね築年数の古いものが多く、新しいものが好きな日本人には苦手ですが、内装工事や改築は考えるほど大変ではないので、先入観にとらわれないことが大切です。
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条件提示
気に入った物件が見つかったら、購入希望のオファーを入れます。オファーには通常以下の条件を提示します。
１） 希望購入価格
２） 現金か、モーゲージは付けるか。モーゲージを付ける場合はその金額
３） クロージング（最終引渡し）希望日
郊外では６０日後ぐらいとして、はっきりとした日を提示しないことが多いです。
４） 修理など、売主に行ってもらいたい条件。
希望購入価格は、マーケットを熟知しているエージェントと相談をして決めましょう。活発なマーケットでは見当違いな金額提示で相手にされなかったり、考えすぎてタイミングを失ったりと、せっかくのチャンスを生かせない場合があります。物件とは出会いですので、タイミングよく動くことが大切です。またモーゲージを付ける場合は、金融機関からの仮承認書（Pre-approval letter）を添えて出すと、より確実性の高いオファーと見なされ有利です。
⑤売買契約を結ぶ
オファーが受理され、条件が整いましたら、売買契約書署名への準備です。
インスペクション
郊外では、オファーが受理されると同時に、家の検査を買主がします（エンジニア・インスペクション）。これはライセンスを持っている専門業者に家の構造的、機能的な状態を調べてもらうもので、素人では気が付かないところまでチェックしてくれます。シロアリ、ラドン（気体）検査も必ずしましょう。物件によっては井戸水や、下水がセプティック（汚水浄化槽）だったり、暖房用燃料のオイルタンクが地中に埋まっている場合もありますので、これらも専門業者に検査してもらう必要があります。そしてもしこれらの検査で深刻な問題があれば、価格の再交渉をする場合もあります。
弁護士の選定
物件が決まりましたら、弁護士を選びます。郊外ではオファーが受理されると、売主、買主、それぞれの弁護士、また合意した条件などの情報を「メモランダム」という覚え書きに書き出し、双方が確認をします。そしてこれ以降、売買契約書の内容チェック～クロージングまでが、弁護士の仕事になります。弁護士といっても専門は多岐に別れていますので、不動産専門でかつ郊外物件を扱いなれ、しかも外国人購入者の知識を持った弁護士が最適です。基本的に弁護士は携わる時間で料金を定めていますので、安い人の場合は、単にその時間が少ないということが多いです。そのために思ったよう
なサービスをしてもらえず不満が残ったり、最悪の場合は途中で他の弁護士に換えたりということも起こります。大きな買い物のサポートをしてもらうので、料金で選ぶのは危険です。
リダックでは経験豊富で信頼できる弁護士をご紹介します。是非ご相談下さい。
契約時のチェックポイント
契約書の説明は弁護士が行いますが、リダックではエージェントも必ず一緒に立会い、買主の立場に立ったコンサルテーションを行います。弁護士の説明が理解し難かったり弁護士に聞き難いことなど、お気軽にエージェントにご相談下さい。
〈手付金の支払い〉
一般的に売買契約書に署名をする時に、手付金として購入価格の１０％が必要です。支払方法は個人の小切手でしますが、もし気持ちが変わってこの物件の購入をやめた場合、この１０％の手付金は没収されます。モーゲージが取れなかった場合にしか返却されませんので、ご注意下さい。
〈モーゲージコンティンジェンシー〉
ローンを付けて購入する場合の条項で、契約書に署名をしてから設定された期限までに（通常４５日後）、ローンが下りなかった場合に買主がこの契約を破棄できる権利。契約書のなかに明記されています。署名時に必ず日にちを確認しましょう。この日にちはとても重要なので、モーゲージ担当者にも伝え、ローンの認可が遅れる場合には、必ず弁護士に連絡をして延長手続きをしてもらいます。ローンが取れていないのに、これを放置すると契約破棄の権利がなくなり、ローンが下りるか否かに関わらず、購入の義務が発生します。
〈テナント付き物件の場合〉
現在テナント（借主）がいる物件を投資目的で購入する場合には、現在の家主とテナントとの賃貸契約書が売買契約書の一部として添付されてきます。物件に賃貸契約が含まれており、契約の内容はそのまま継続されますので、契約内容の確認が必要です。
〈ファイナンシャル・ステートメント〉
コンドミニアムやタウンハウスのような集合住宅の場合、管理経営状態を示す、ファイナンシャル・ステートメントのチェックが必要です。管理会社に連絡をして、過去２年間のリポートを取り寄せ、弁護士に見てもらいましょう。 経営状態が悪いと管理費が急に値上がりしたり、スペシャル・アセスメント（special assessment、特別徴収の管理費)が課せられたりします。
〈オファーリング・ブック〉
集合住宅の場合、最初に建築、売却された時に購入された本で、次の購入者に引き継がれていきます。内容は各ユニットのオリジナル価格、レイアウト、規則などが盛り込まれています。
⑥ローンの手続き
売買契約書に署名をされたら、次はローンの手配です。
モーゲージ（ローン）申し込み書の提出
銀行やモーゲージブローカーの所定の申込書に記入し、申込金も添えて提出します。また手続きに必要な書類を確認し、入手次第提出します。
物件鑑定の依頼
ローンの申請を受けた銀行は、物件の鑑定額を鑑定士に算出してもらいます。この鑑定額がもし購入価格を下回る場合は、鑑定額を基準にローン金額が算出されますので、希望のローン額が受けられない場合もあります。
ローン承認書（Commitment Letter ）の受理
銀行がローンの貸付を決定した場合、銀行からローン金額貸付の承認レターが発行されます。これが発行されましたら直ぐに弁護士に知らせましょう。
⑦クロージング（最終引渡し）前の諸手続き
モーゲージが無事に下りるのを確認できたら、クロージングの準備に入ります。
タイトルサーチ
買主側の弁護士がタイトル会社に依頼し、物件の所有権の確認、抵当権の有無、土地、建物の調査をします。通常１～２週間で調査結果がでますが、もし問題のある場合は、双方で対処しクロージングまでに解決します。
＜コンドミニアムやタウンハウスの場合＞
集合住宅の場合は、ホームオーナーズ・アソシエーションと言う管理組合があり、売買の認可を決定する権利を持っています。これは “RIGHT OF FIRST REFUSAL”といわれ、管理組合が同じ条件でその物件を買い上げる権利を認めたものです。殆どの場合この権利は行使されませんが、まれに売却価格があまりにも市場より低いと、ビルの価値を保つ為に行使されることがあります。通常は弁護士から通知をしてもらい、１週間ほどで結果を知ることが出来ます。
委任状の手配
クロージングに自分が立ち会えない場合に必要な書類です。弁護士または信頼できる人でクロージングに立ち会えるなら、自分に代わって書類に署名をしてもらえるように、あらかじめ委任状の手配をしておきましょう。委任状には公証（Notary Public）が必要です。アメリカではこの資格を持った人がいる場所ならどこでも簡単に出来ます。日本ではアメリカ大使館か公証人役場で出来ますが、公証人役場で行う場合には、“Appostille” と呼ばれる英文の書類が添付されているか確認してください。
保険の手配
クロージング日が決まったら、その日からカバーされるように保険を掛けます。一軒家の場合は、“ Homeowner’s Insurance ”という種類で、コンドミニアムやタウンハウスのような集合住宅の場合は、外壁など共用部分には組合が掛けていますので、自分のユニットだけをカバーする保険を掛けます。特にモーゲージを申請されていると、保険の手配が確認されない限りおりませんのでとても重要です。
物件の最終点検（Final Inspection ）
クロージングの直前（当日か前日）に物件の最終点検をします。インスペクションをした時と同じ状態か、冷暖房、上下水道、電気器具、家電、などを実際に動かしたり、トイレを流してみたりしてチ
ェックします。もし作動しなかったり、トイレや水道栓が流れっぱなしになっていたり、または知らない傷が床や壁に付いている場合などがあったら、クロージング時に弁護士に伝えます。弁護士は売主の弁護士にどのように対処するか交渉してくれます。
⑦クロージング（最終引渡し）
買主は売主に残金を支払いますが、大きな金額は銀行小切手（Bank Check、銀行振り出しの小切手）にすることを要求されます。売主は買主に物件譲渡証（Deed）と鍵を渡します。買主がモーゲージを手配している場合は、この場でモーゲージ関連書類にも署名をします。クロージングには、売主、買主、それぞれの弁護士、タイトル会社、モーゲージを出す銀行の弁護士、そしてそれぞれの不動産エージェントが立ち会います。
当日用意するもの
１） チェック（小切手）
購入残金、諸費用はチェックで支払います。 事前に弁護士より“クロージングコスト”として詳細な支払い提示がありますので、指示通りのチェックを用意しましょう。通常高額な支払いはBank Check（銀行が振り出す小切手）になりますので、前日または当日に銀行で用意します。小額の場合は個人のチェックで問題ありませんが、途中でチェックが足りなくならないように、余分にチェックをご用意下さい。
２） 写真付きＩＤ
当日本人であるか確認をされますので、必ず写真の付いたパスポートか免許書をご用意下さい。
残金支払い
契約時に１０％の手付金を支払っていますので、残り９０％を払いますが、もしモーゲージを組んでいる場合はその金額は直接銀行が売主に支払います。買主はモーゲージ以外の金額の支払いをします。
諸経費の支払い（クロージングコスト）
クロージングの２～３日前に弁護士からクロージングコスト一覧表を貰いますので、それらの支払いを当日します。タイトルサーチ料、タイトル保険料、弁護士費用、税金など。
鍵の受け取り
売主は保有するすべての鍵を買主に引き渡しますが、クロージング後に鍵は新しくされることをお勧めします。コンドミニアムの場合はメールボックスの鍵もあるか、確認をしましょう。車庫に自動ガレージ・オープナーが設置されている物件の場合は、コントローラーの有無も確認しましょう。
ユティリティーの手続き
クロージングが無事に終了すると、その時点で物件の所有権が買主に移転します。電気、ガス、水道などの名義をその日付で自分に変更しなければなりません。実際の入居がたとえ先でも、これを怠るとサービスが止められることがありますので、注意が必要です。
クロージングメモの保管
物件購入関連のすべての書類が、弁護士よりクロージング後１～２ヶ月で送られてきます。これらは税金申告や、売却時に必要になりますので、大切に保管してください。