サンフランシスコ・サンノゼ 賃貸ガイド

※各プロセスやTo Do Listをクリックすると、リンク先情報に飛びます。

①希望条件の整理

物件探しの成功の秘訣は、希望条件の整理から始まります。以下の点をチェックしてみましょう。

入居時期

いつ頃から、またはいつ頃までには入居したいのか、時期を設定します。サンフランシスコ・サンノゼ地区の場合、見学可能な物件は即入居可能なものから、30日後くらいまでが一般的です。申し込みから契約までの手続きに関して、アパートメントなどの集合住宅の場合、2日から1週間程度の日数を要し、その後入居が可能となります。戸建やタウンハウスの場合も同様に貸主側のエージェントや、貸主自身の判断によって審査に必要となるプロセスが異なるため、申し込み日より数日経ってから返答がある場合も多く、ご案内後1週間程度掛かることがあります。即入居といっても公共料金の口座開設も含めて考えると契約締結後1週間程度の猶予期間を経て入居を開始されることをお勧めしております。また、契約開始日を出来るだけ遅くしたいという場合でも近年の貸主の傾向としましては、入居開始可能日より2週間程度以内に、契約開始及び日割り賃料の発生を希望するケースがほとんどです。

予算

希望する賃料の額を、ある程度の幅を持って設定します。会社からの家賃補助がある場合は、個人負担額やご予算の上限を超える場合の制限など、社内規定がどのような仕組みになっているか、予めご確認下さい。入居審査の際に、勤務状況を貸主へ証明する意味で、Employment Letterをご用意いただきます。これには勤続年数、役職、アメリカでの家賃補助を含めたドル建ての給料額を明記し、どなたかの連絡先とご署名を頂きます。この書面上で契約賃料の月額賃料の36倍から50倍程度(年間賃料の3倍から4倍程度)の税込み年収が必要となりますのでそのように会社の方にご記入頂く様にご注意下さい。

物件タイプ

サンフランシスコ・サンノゼ地区の物件は、一戸建て、タウンハウス、コンドミニアム、アパートメントなど、選択肢は豊富です。アパートメントとは賃貸専用で運営されている建物を指します。賃貸に関する窓口となるオフィスが敷地内にあり、ここが貸主側の連絡窓口となります。タウンハウスとは、同一敷地内に3~5件程度の住宅が連なり、それらがいくつも点在し、共用部分のプールなどの施設や、芝生や植木なども管理組合できちんと整備されているコミュニティを指します。コンドミニアムとは、タウンハウスを含めて、分譲形式を取っており、個別の建物ごとに所有者が異なるタイプの建物を全般的に指しております。ニューヨークにあるような高層マンションもあれば、2階建てなど低層のタウンハウスも総じてコンドミニアムと呼ばれます。同居する人数や予算などから、どのタイプが自分にとって良いか、ある程度事前に目安をつけると効率的に物件探しが行えます。

こちらもご参照ください 物件タイプ説明を見る (PDF)

建物の付帯設備、室内の機器類

サンフランシスコ・サンノゼ地区では、集合住宅のほとんどに共用施設としてプールがあります。アパートやコンドミニアムの場合などでフィットネスジムやビジネスセンターなどを兼ね備えている物件も増えております。室内の設備としては、キッチンに電気クッカーかガスコンロがあり、オーブン、食器洗浄器まで完備していることが多いです。それに対し電子レンジ、冷蔵庫、洗濯機、乾燥機は建物によってまちまちです。洗濯機乾燥機は、アパートタイプですと共用ランドリーで使用することが前提の物件と、室内にて貸主側で設置済みの物件とで賃料が大幅に異なります。タウンハウスタイプや一戸建ての場合、冷蔵庫、洗濯機、乾燥機など借り手側で持ち込むのが原則ですが、過去に貸主側で設置していることもあり、修理は負わないが設置して貸してくれるケースも見受けられます。空調設備は暖房設備は必ず設置していますが、総じて夏でも涼しいため、冷房設備は設置していないことも珍しくありません。

家具付・家具なしの希望

家具付の場合、1ヶ月以上の滞在が前提となる短期滞在型の公共料金に加え、週に一度のリネンサービスも賃料に含まれているようなサービスアパートメントと呼ばれるタイプと、ベッドやダイニングテーブル、ソファなどの最低限の家具を提供し、長期の契約を前提とする物件とでグレードや賃料が大きく異なりますが、サンフランシスコ・サンノゼ地区では家具なしでの賃貸物件がほとんどです。

希望エリア

リダックでは、基本的に治安の問題のある地域はご案内しません。また、学齢児童がいらっしゃる場合、ELD(English Language Development) のある現地校や日本語補習校との兼ね合いにより、居住エリアが限定されてしまうこととなります。また日常の買い物、通勤などの利便性、好みのライフスタイルなどによって、居住エリアが決まります。

ただし、サンフランシスコ・サンノゼ地区では近年人口の増加に伴い賃貸物件数が大変不足しており、物件数に限りがありますので、最初から特定の地域だけに絞り込むと、気に入る物件がない場合もありますので、注意が必要です。まずは広い地域の物件を実際にご覧になることから始めることをお勧めします。

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学校

現地校の場合は、各学区ごとに独立採算運営をしている関係上、学力、予算、運営方法が各学区により異なります。従って希望地域の学校の情報をあらかじめ知っておくことが必要です。 平日や土曜日に行っている日本人補習校は、サンフランシスコ・サンノゼそれぞれの地域にいくつかあり、6歳から高校2年生まで、3歳から中学3年生までの補習校などがあります。

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契約期間

賃貸契約期間は、一戸建て、タウンハウスなどでは通常1年契約が一般的です。以後貸主から特段の取り決めがない場合や、更新日以後の賃料を貸主が受領をした日以降は、自動的に月毎の更新状態となりますので、テナント側からは30日前の書面による通知で解約が可能となります。アパートの場合も同様に通常は1年契約が一般的ですが、契約する時期によって6ヶ月や10ヶ月のリースが可能な場合もあります。アパートの更新の際は、更新後も一定の期間を定めて更新契約をするのが一般的です。テナント側から月毎に解約できるオプションを希望する場合、更新時に通常の賃料値上げ額に加え、200~500ドル程度賃料が高くなります。アパートの契約更新後の途中解約に対しては、事前に通知をしている解約希望日以後次のテナントが成約し、次のテナントに対する賃料が発生する日までの賃料支払い義務に加え、募集にかかる広告費用などを負担することで解約が可能となるのが一般的ですが、更新契約時にテナント側から30日または60日前の書面による事前予告に加え1~2ヶ月分の違約金を支払うことで貸主が解約に応じるという条文を設ける約定をするケースもあるようです。

ペットの有無

最近はペットを飼う方が増えていますが、ペット可の物件は非常に限られています。猫だけなら可能であったり、猫または小型犬なら大丈夫というケースもありますが、タウンハウスやコンドミニアムの場合は、ペットの種類・重量などの規制が厳しいので、確認が必要です。一戸建ての場合は家主の了解次第ですが、了承を得るのは容易ではありません。また、どの物件であってもペットが作ったダメージはすべて飼い主の責任になりますので、ご注意ください。

②ウェブ検索

希望条件の整理ができたら、次は物件探しになります。まずはウェブで相場の把握をしましょう。

物件の検索

リダックのウェブサイトには、不動産業者の募集物件に加え、貸主が不動産業者を通さず、独自で募集している賃貸物件や、アパートなどの集合住宅で人気がある物件など、リダックのお勧めする物件を中心に検索することができます。リダックのおすすめ物件は、基本的に日本人にとって住みやすく、生活面で便利な物件など良質な物件が多いので安心です。

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エージェント(営業担当員)

エージェントは家探しの重要なパートナーです。弊社では広いベイエリアの中でご希望の地域に精通したエージェントが責任を持ってお手伝いをさせて頂きます。エージェントとは家の契約が終了するまでの長いお付き合いになりますので、信頼できる会社のエージェントを選びましょう。

不動産会社を決定

不動産会社に物件案内の申し込みをしますが、リダックでは物件案内申し込みフォームに事前にお客様のご希望条件をご記入頂いております。これにより、お客様の勤務地や家族構成を基に、弊社の複数のエージェントが空室物件の調査を開始し、ご希望の時期や条件に合う候補物件をあらゆる情報網の中からくまなく探し出します。事前のお電話によるお話の中で適切な地域のご紹介や学校などの情報提供など念入りにお手伝いをさせて頂きます。

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ホテルの手配

渡米後から住宅が見つかるまでの間は、勤務先と候補となる住宅地の両方に便利な地区のサービスアパートやホテルの中から参考となる情報をご紹介させて頂きます。

③物件見学

申し込みが終了したら、次はいよいよ物件見学です。

物件選びのチェックポイント

リダックではお客様にご満足頂けるよう、できる限り多くの物件をご紹介いたします。ただ、たくさんの物件を一度に見ると、最後には混乱してわからなくなりますので、一件ごとに特徴などコメントをメモしたり、一件ずつ比較をして消去法で判断すると、整理しやすいでしょう。

またリダックならではのスーパーや銀行、病院など公共施設をまとめた地図をお配りし、チェックポイント表を作ってお渡しさせて頂きます。但し、サンフランシスコ・サンノゼ地区の物件は築年数の経っているものも多く、あまり細かいところまで気にされると物件選びは難しくなります。近年人口の増加に物件の供給数が追いつかず、空室件数が大変少ない時期が続いており、条件を固守し過ぎてもなかなか見つかりません。いざ気に入った物件が見つかった時に、最初の条件と全く違っていたというケースもよくあります。譲れない条件を確認し、それを満たしている物件の中で気に入ったものがあれば、迷わず選ばれることをお勧めします。

④契約手続き

ご希望の物件が見つかりましたら、賃貸契約の手続きに入ります。

申し込み手続き

ご希望の物件に不動産エージェントを通して、申し込み手続きをします。その際には、1)家賃額2)期間 3)契約開始日 4)その他の条件などすべてを一緒に交渉してもらいます。アパートの場合、申し込み時に18歳以上の申込者に対し、それぞれ30~40ドル程度の申し込み調査費用が発生します。これに加え、ホールディングデポジット(敷金の一部)として、200~500ドルから場合によっては敷金全額を支払うことで、募集状態から契約予定の状態となるため、他の候補者の方へショウイングをストップしていただけます。一戸建てやタウンハウスなどの場合、貸主側への申込書の提出からスタートします。全ての物件に共通しておりますが、渡米して間もない方や、ソーシャルセキュリティ番号を取ったばかりで、クレジットヒストリーの調査が出来ない方の場合、申し込みと同時に雇用証明書(Employment Letter)が必要となります。雇用証明書では、日本からの合算による勤続年数と、役職、そして賃料の補助額を含めたアメリカでの収入を年間賃料の3倍から4倍の金額にて、会社のどなたでも結構ですので、ご連絡先電話番号及びご署名を添付の上会社のレターヘッドにて御用意頂きます。コピーやファックスにて受信したものでも取り急ぎご案内日までにご用意されることをお勧め致します。また、複数の不動産会社にお声掛けになられると貸主が混乱をきたすこともありますので、できれば一社に絞って住宅斡旋を依頼されることをお勧めしております。

こちらもご参照ください 雇用証明書(Employment Letter)を見る

リース契約書

申し込み後、審査が済むと、アパートの場合、アパート内にある貸主側のオフィスにて契約手続きを済ませることになります。アパートによりリース契約書面は異なるのですが、用意されているリース契約書面に、契約期間、途中解約時の条項などを確認のうえ署名し、契約金をCashiers Check(銀行振り出し小切手)にて支払うこと契約が成立します。戸建やタウンハウスなどの場合、貸主または貸主側のエージェントにて、カリフォルニア州で統一されているリース契約書に対し条件など詳細を記入し作成します。借り手側のエージェントが申込書の記入と同時にリース契約書面に希望条件など詳細を記入し、借り手側から先に署名をして貸主へ申込書と同時に提出することもございます。不明な点や理解できないことは必ずエージェントに確認しましょう。申し込みが複数重なった場合など、貸主は貸主側の希望条件に最も近い申込者の提示した契約書に署名をして、返信します。その後借り手が速やかに敷金と前家賃を貸主または貸主側のエージェントの所属する不動産会社名でCashiers Check(銀行振り出し小切手)にて支払い契約が完了いたします。

契約時の必要経費

戸建、タウンハウスなどの場合
前家賃 家賃1ヶ月分
敷金(セキュリティーディポジット) 家賃1.5~3ヶ月分
管理会社への名義変更料 100~200ドル
リダックリロケーションサービスフィー 家賃1ヶ月分
アパートの場合
前家賃 家賃1ヶ月分
敷金(セキュリティーディポジット) 家賃0.5~2ヶ月分
申込金(アプリケーションフィー) 30~70ドル
リダックリロケーションサービスフィー 家賃1ヶ月分

*高層ビルなどコンドミニアムの場合、引越し荷物搬入にエレベーターを使用する場合のディポジット、または使用料が別途発生することがございます。ディポジットの場合は入居後ビル側がエレベーターの点検をしてもしダメージがなければ、1~2週間後に戻ってきます。 コンドミニアムやアパートもビルによって掛かる費用が異なるので、必ず事前に エージェントに確認することをお勧めします。

支払い方法

契約時の支払いは通常Cashiers Check(銀行振り出し小切手)で行います。

リダックではお取引のある企業駐在員の方の上記費用を、一時立替て支払うサービスを行っておりますので、エージェントにお問い合わせ下さい。

⑤入居

契約が無事完了しましたら、入居に向けての準備です。

リダックユティリティーサービス

リダックではご契約後に、リロケーションサービスとしてお客様の電気、電話、ケーブルTVなどの申し込みを手伝いします。アメリカでは日本では考えられないような手違いや遅れが簡単に起こりますし、こちらの事情に不慣れな為に手続きがスムーズにいかない場合もあります。リダックのエージェントに気軽にご相談下さい。

手続きに必要な書類

各会社により、サービス口座を開設するのに必要とされる書類があります。

  • ソーシャルセキュリティ番号,生年月日
  • パスポート、ビザのコピー

家具の手配

レンタル家具は価格も手ごろで手配も簡単で便利です。リダックではレンタル及び購入用の家具店のご紹介もいたします。

テナント保険(レンターズ保険)

リース契約書にも記載されていますが、テナント保険(レンターズ保険)を契約開始日から掛けることが必要となります。テナント保険(レンターズ保険)は、火災、盗難、ライアビリティーをカバーします。契約書によっては、カバーされる金額が明記してありますので、その金額を満たしているかご確認ください。アパートで紹介される保険会社でもご自分のお使いになられている保険会社でも加入をして頂けます。保険料は年間$200~$400が一般的です。日本の保険会社の保険は、適用される内容がアメリカの保険と異なる場合がありますので、注意が必要です。出来れば現地の保険会社の保険を掛けられることをお勧めします。

鍵の受け渡し

鍵は入居時に家主またはエージェントから受け取ります。基本的にこちらでは借主が替わっても鍵は新しく換えませんので、もし交換したい場合は家主の許可を得て借主負担で交換し、ひとつを家主に渡します。

入居時の点検(インスペクション)と修理

リダックでは、入居時にエージェントが一緒に家や部屋の点検(インスペクション)をします。備品の使用説明や手入れの仕方などもあわせてご説明しますので、安心です。

入居から1~2週間以内に発見した不備や問題点は、家主に対応してもらうべく速やかに報告しましょう。

⑥入居期間中

家主への連絡

家主の連絡先は、契約時に確認しましょう。修理の場合の連絡先は家主なのか、エージェントなのか、または家主が委託している管理会社なのか、連絡方法を確認してください。大事な用件の場合には書面での連絡をお勧めします。

毎月の支払い

アパートメントなども含め、一般的に家主からの毎月の家賃請求書は届きませんので、リース契約書に記載されている支払期日までに家賃を支払います。電気、電話、ケーブルTV、水道、ごみ処分などの料金は、請求書が自宅に届きます。

支払い方法は個人の小切手を郵送するのが一般的ですが、最近は銀行のオンラインサービスを利用される方が増えてきています。

修理の依頼と費用の負担

修理が必要な場合は、基本的に家主に連絡をしますが、管理会社やエージェントが窓口となる場合もありますので、必ず契約時に確認をしておきましょう。アパートの場合、アパート内にある貸主のオフィスへ不具合を連絡することで数日中にテクニシャンと呼ばれる工事業者が修理を致します。戸建やタウンハウスなどの場合、一般的にリース契約書に修理条項が織り込まれており、構造的な大きな修理は家主負担で、その他の小修理に対しては掛かった費用の上限いくらまでは借り手側の負担と金額も記載されています。修理をめんどくさいからと放置しておくと、結果として大きな工事になったり、退去時に「借主の怠慢」としてセキュリティ・ディポジットでもめたりしますので、きちんと対応されることをお勧めします。

正しいメンテナンスの仕方

アメリカと日本では、家の掃除や手入れの仕方が異なっている場合があります。間違った掃除の仕方をしたために家にダメージを与え、退去時にセキュリティー・ディポジットが引かれるということも起こりますので、十分気をつけましょう。

更新手続き

リース契約期間を延長したい場合は、リース契約書に則って家主に連絡をします。

リダックでは更新時のお手伝いを致しておりますので、エージェントにお尋ね下さい。

⑦退去

退去が決まったら、リース契約書に則り、事前に書面にて、速やかに家主に連絡をしましょう。

退去通知

退去が決まったら、家主に退去通知を書面で出します。リース契約書にどのようにするか記載されていますが、決められた日数の事前通知を義務つけていますので、必ずご確認下さい。

こちらもご参照ください 退去・解約通知書を作る (Move out / Termination Letter)

退去時の点検(インスペクション)

退去時には、家主を伴って一緒に家の点検(インスペクション)をされることをお勧めします。これが後のセキュリティー・ディポジット返却に役立ちますので重要です。退去日より数週間前もってプリインスペクションを貸主側へ希望する権利が借主にはあります。また、借り手には「原状復帰義務」があり、入居時と同じ状態で引き渡すことが義務付けられていますので、掃除は念入りにしましょう。プロの掃除を頼むのも良案です。但し、貸主側で専門の清掃業者を手配することがあり得るので、クリーニング費用に関しては事前に貸主へ確認することをお勧め致します。

リダックでは退去時のアドバイス、掃除のアドバイスなどのサービスも致しておりますので、お気軽にエージェントにご相談下さい。