Listing Services
リスティングサービス
1000社を超える法人取引数を持つリダックが、優良企業の駐在員、従業員を中心に入居者を募集します。入念な信用調査や収益審査で優良入居者を厳選します。
リスティングサービス
リスティングの流れ
現在市場に出ている物件情報、部屋のコンディション、マーケットの動向などを基に、賃貸物件のAsking Rent (希望家賃)を設定します。自分の物件はどうしても贔屓目に見えますし、個人売主には判断材料も限られていますので、プロの客観的な目で家賃を決めることをお勧めします。なお、マーケットや物件によって、手数料をテナント（借主）が払う場合とオーナー（貸主）が払う場合があります。
賃貸に出す場合は物件を正しく商品化することが必須です。壁、床、窓、キッチンの機械類の手入れなどを行った後、プロのクリーニングを入れるのが標準です。今まで自宅として使用していた方は、自分の好みで選んだ壁紙やカーペットは取り除き、ニュートラルな形にしましょう。借主が決まってから修理をされている貸主もいますが、物件を見学したときの第一印象が悪いと貸しにくく、空室期間が長くなりがちなため、マーケットに出す前にコンディションを整えることをお薦めします。 リダックでは、経験豊富なエージェントが修理必要箇所のアドバイス、修繕業者のご紹介を行いますのでご相談ください。
通常、借主はTenant’s Insuranceと呼ばれる保険に入り、火災や水漏れなど不測の事態に備えますが、同時に貸主も保険に加入することをお薦めしています。事故が起きた際、責任の所在が明確でない場合が多く、空室期間に事故が発生した時のためにも保険に加入されることをお薦めします。
物件を貸し出す場合、専任エージェントを通して賃貸する方法と、オープンリスティングとして賃貸する方法があります。
| 専任エージェント | 専任契約を結び、借主探しを1人のエージェントのみに依頼する方法です。彼らは貸主側のエージェントとして不動産業界共通の物件データベースに登録し、ウェブサイト、メールマーケティング、SNSなどを通じてより広い範囲で宣伝活動を実施し、借主候補を募ります。 |
| オープンリスティング | 複数の会社に借主探しを依頼する方法と、貸主が自力でテナント探しをする方法の両方を含みます。複数の会社に依頼した場合、専任ではないので不動産データベースに登録できず物件情報は依頼した会社止まりとなり、訴求できるマーケットははるかに小さくなります。 |
貸主が自分で借主を探す場合は、価格査定・宣伝活動・案内の手配・借主との交渉・契約までのコーディネ－トを自分で行う必要が出てきます。エージェントに支払う手数料も、通常貸主にはかかりません。従って、初めから信頼できるひとりのエージェントと専任契約を結び、すべてを任せる方が、はるかに効率的な方法といえます。
貸主と不動産会社でAsking Rent（希望家賃）、専任期間、仲介手数料（ある場合のみ）を明記した専任契約書を結びます。
専任契約書締結後24時間以内に、地域の不動産会社が共有する物件データベースを通して、各不動産会社に宣伝されます。また、全米展開しているリダックでは、独自の幅広いネットワークを駆使して、物件情報を広報します。
市場に出して約１ヶ月で、引き合い、見学者の反応などのレビューを行い、必要であれば家賃の見直し、物件の修繕、案内条件の改善（案内可能時間、案内方法など）の手を打っていきます。マーケットは生き物ですので、その時のマーケットに応じて、迅速かつ柔軟に対応していくことが大切です。
オファーには次の項目が盛り込まれていることを確認しましょう。
- 家賃
- 賃貸期間
- 入居予定日
- 修理個所
- その他の条件
駐在員や外交員等の借主の場合は中途解約条項を希望してきます。借主によっては更新のオプションを希望する場合もありますが、２年契約の場合、３年目のマーケットも貸主の事情も読めないので更新オプションはつけないで２年後に決定する形にする方が無難です。タイミングがとても大切ですので、オファーを受けたら遅くとも翌日には返事をするようにしましょう。
家賃はもちろん大切ですが、借主の信用調査を行い、問題のない借主かどうかを調べることが大切です。信用調査専門の会社に依頼して調査するとともに、雇用証明を取り寄せ、家賃の支払い能力を判断します。通常、家賃の４５倍～５０倍の収入があれば良しとします。
通常、定型フォームに特記事項を添付します。貸主として次の内容は契約書に盛り込むことをお薦めします。
- 管理組合の優位性について
- 保険について
- 家賃滞納の条件
- 入居人名
- 家賃規制について
- 貸主の入室、案内の権利について
- 鍵の取替え、返却について
- ペットについて
- 家具リスト
リダックでは、35年以上に渡る管理実績ノウハウを集約した「オーナー様用定型契約書」があります。それには上記すべての内容が法的に正しく盛り込まれています。リダックでテナント付けをさせていただく物件はすべてこの契約書を使用しますので、ご安心ください。
諸費用の受け取り契約書署名時、下記の費用を借主がチェックで支払います。
| 初月の家賃 | 月半ばから契約がスタートする場合は日割り家賃と翌月の１ヶ月を最初に支払ってもらう場合と、最初は１か月分支払ってもらい２ヶ月目で調整する場合があります。 |
| セキュリティ・デポジット | 通常家賃の１か月分。米国にクレジットヒストリーがない場合などは２～３か月分を要求することもできます。セキュリティ・デポジット専用口座を開設して入金します。 |
| 管理組合関連費用 （集合住宅の場合） | 管理組合認可のための費用、エレベーター使用料など。ビルディングによってこの経費が高い場合は一部貸主が負担する場合があります。 |
集合住宅の場合、賃貸契約書のコピー、借主の申込関係書類を管理組合に提出し、入居認可を得ます。この手続きは約２週間から１ヶ月かかり、ほとんどの場合は問題なく認可されます。管理組合がRIGHT OF FIRST REFUSAL（管理組合が同じ条件で物件を借り上げる権利を認めたもの）を行使して認可されないことは殆どありません。貸主としては一日も早く認可をとりたいところですが、年々管理組合の認可パッケージが煩雑になり、追加書類を求められたり、理由もなく時間がかかったりして入居が遅れがちです。 リダックではプロのエージェントが書類提出前に厳密に書類チェックを行い、提出後も経過を細かくフォローし、最短で認可をとるよう努めます。
物件の最終点検引渡し前に最終点検を行い、必要に応じて修理、清掃を手配しましょう。できれば原状を写真にとっておくと退去時にセキュリティ・デポジットを返却する際、借主による損傷を判断するのに役立ちます。
集合住宅の場合、鍵はビルのフロントに渡しておき、入居当日借主が受け取れるようにします。
借主のトラブル対応修理や家賃未払いなど借主との間のトラブル対応はリダックにご相談ください。長年の物件管理で培った知識と経験で、法的な側面、慣習的な側面両方からコンサルティングいたします。
退去時インスペクション借主の家具や持ち物がすべて搬出された後にインスペクションを行います。家具やカーペットがあるままインスペクションをすると、隠れた損傷が分かりません。引渡し時の写真や記録を持参すると借主による損傷を識別するのに役立ちます。損傷がある場合は写真にとり、借主から問い合わせや苦情があったときに備えましょう。
セキュリティ・デポジット借主による損傷があれば、それを差し引いた額を明け渡し後３０日～６０日以内に借主に返還します。経年劣化や貸し出しのための改装費は差し引くことはできませんので、ご注意ください。
