過去5年のうち2年以上、主たる住居として使用している場合、独身で25万ドル、夫婦合算で50万ドルま での売却益に対して非課税となります。例えば夫婦で50万ドルで購入、自宅として5年居住した物件が100 万ドルで売れた場合、通常50万ドルに対してかかる売却益税はゼロとなります。

日本と米国では土地建物比率が逆転し、通常土地20％に対して建物が80％の割合で、それが27.5年で均等償 却しますので、日本に比べてはるかに償却メリットがとれます。日本から直接投資される場合、償却年数が終 わっている物件であればさらに大きなメリットがとれます。

米国では投資物件から投資物件に買い換えることで売却益税を繰り延べできます。州を越えて行うことも可能 で、複雑なものになると先に購入物件を決定した後に売ることもできます。期限や条件が決められているた め、同特例を利用される場合は最初にしっかりしたプランが必要です。

日本では年齢が高くなるにつれて住宅ローンがつきにくくなりますが、アメリカでは収入証明さえ出せば何歳 でも住宅ローンがつきます。年齢が高いからとあきらめる必要はありません。

日本は新築信仰があり、物件の築年数が古くなれば価値が下がります。アメリカでは中古物件も新築物件同様 にマーケットが上がれば価格が上がるため、将来的な資産価値の向上を見込めます。

実際に自分の目で見て肌で感じて正しいロケーション選び、物件選びができます。住んでいる人にしかわからない地域の裏情報や学校情報も入手できます。特に正しいロケーション選びは不動産選びの最大のポイント、それを周りの意見に左右されず、自分で判断できるのは大きな強みです。

物件の購入には物件価格に加え、以下の追加費用が掛かります。以下はニューヨーク州の例となりますが、 州により異なるため、詳細は不動産エージェントにご照会ください。

物件の購入には物件価格に加え、以下の追加費用が掛かります。以下はニューヨーク州の例となりますが、 州により異なるため、詳細は不動産エージェントにご照会ください。

現金購入の場合：物件価格の2-3％
モーゲージ（ローン）つき購入の場合：物件価格の5-6%

*ローンをつける場合のみに限り、銀行によって違います。
**スポンサーセール（新築物件など）のみです。

＜モーゲージの目安＞
自宅の場合、モーゲージ（住宅ローン）金額・管理費・固定資産税・モーゲージ以外のローンの総額が、収入の28-33％ぐらいまで借入可能です。 物件を選ぶ前にまずは銀行、モーゲージブローカーに相談し、いくらまでローンがつくかを算出してもらいましょう。ローン金額＋手持ちの頭金ー購入経費＝物件価格となります。予めpre-approvalあるいはpre-qualificationといわれる、仮承認書類を入手しておくと、いざ物件が決まったときにオファー（購入希望の申し出）がスムーズに進みます。

米国の商習慣では、物件購入時に手数料は掛からないため、自分専用のエージェントを雇う方が自力で探すより得策です。不動産協会の取り決めで、物件情報は業者間で全て共有しているため、複数の担当者を雇っても見学できる物件は同じです。信頼できる担当者をひとりを選ぶ方が、複数の担当者と見るより効率的で、信頼関係も築け、結果的により良い物件、または条件での購入につながります。

将来的な物件売却時の手離れの良さ、投資なら貸しやすさを考慮し、次のポイントをチェックしましょう。

• ロケーション（交通、買い物、治安、学校区）
• 部屋の明るさ、騒音
• 使い勝手の良さ（部屋のレイアウト、キッチン、バスルーム）
• 建物設備の充実度（ガレージ、ストーレージ、共有施設）
• 建物の管理状況
• その地域の将来性

気に入った物件が見つかったら、オファー（購入の意思表示）を入れます。オファーには以下の条件を盛り込 みます。

• 希望購入価格
• モーゲージを付けて購入か、現金購入か。モーゲージを付ける場合はその金額
• クロージング（最終引渡し）希望日
• 売主に直して欲しい修理個所

活発なマーケットでは、1日違いで別のオファーが受け入れられてしまうこともあります。気に入った物件を 逃さないためには、タイミングよく動くことが大切です。また、モーゲージをつける場合、金融機関からの仮 承認（pre-approval）が得られていれば、それを提示するとより確実性の高いオファーとみなされます。

リダックでは、売主の状況（市場に出ている期間、売却理由、他のオファーの有無）を詳しく調査すると共 に、過去の売買事例をもとに価格が適正かどうかを分析し、買主に最も有利な条件を引き出します。

売買契約書の作成や、最終引渡し時に弁護士はなくてはならない存在です。しかし弁護士と言ってもその専門 によって多岐に分かれるため、不動産専門で且つ、外国人購入者の知識を持った弁護士が最適です。 リダックでは、経験豊富で信頼できる弁護士をご紹介します。ぜひご相談ください。

契約書の説明は弁護士が行いますが、 リダックのエージェントも必ず立会い、買主の立場にたってコンサルテ ーションを行います。弁護士には聞きづらいことでも、エージェントにお気軽にご相談ください。

買主の現在の収入や資産、他のローンの借り入れ状況などの内容を記入し、銀行へ提出します。次に、ローン を申請された銀行は、物件鑑定士に物件の鑑定額を算出してもらいます。鑑定額が売買価格を下回る場合は、 鑑定額を基準にローン金額が算出されることになります。ローン申込書の内容や物件鑑定の結果をもとに、銀 行からローン金額を約束する承認レター(Commitment Letter)が発行されます。

買主側の弁護士がタイトルカンパニーに依頼し、物件の所有権の確認、抵当権の有無を調査します。通常1-2 週間で調査結果が出、調査結果に問題がある場合は、売主がクロージングまでに問題解決にあたります。な お、クロージングに自分が立ち会えない場合には委任状（Power of Attorney）が必要です。弁護士または弁護 士以外でクロージングに立ち会える人に、書類に代理でサインをしてもらえるよう、あらかじめ委任状の手配 をしておきます。委任状には公証(Notary Public)が必要で、日本ではアメリカ大使館か公証人役場、アメリカ ではNotary Publicの資格を持ったところならどこでもできます。日本の公証人役場で行う場合はAppostille と呼ばれる英文の書類が添付されていることを確認しましょう。また、集合住宅の場合は、管理組合への入居 許可申請も必要となります。

買主は売主に残金を支払い、引き換えに売主は買主に物件譲渡証（DEED）と鍵を渡します。この行為には売 主、買主、それぞれの弁護士、タイトルカンパニー、モーゲージカンパニーあるいはその弁護士、不動産エー ジェントが立ち会います。通常手付金の10％は売買代金の1部として充当されますので、売買価格の残りの 90％を支払います。ローンをつけて購入する場合は、銀行がローン金額分のチェックを用意します。また、タ イトル調査代、弁護士費用、その他の諸費用をすべて清算します。その後、ドアの鍵とメールボックスの鍵が そろっていることを確認しましょう。なお、契約書やタイトル調査結果、クロージング関連費用をまとめたク ロージングメモが、クロージング後弁護士より送られてきます。税金申告時、売却時などに必要になってきま すので、大切に保管しましょう。