専任契約書の締結

売主と不動産会社でAsking Price（希望売却価格）、専任期間、仲介手数料を明記した専任契約書を結びます。

宣伝・広報活動

専任契約書締結後24時間以内に、地域の不動産会社が共有する物件データベースを通して、各不動産会社に宣伝されます。個人の買主にはウェブサイトや新聞を通じて宣伝活動を行います。 また、全米展開しているリダックでは、独自の幅広いネットワークを駆使して、物件情報を広報します。

市場に出して約１ヶ月で、引き合い、見学者の反応などのレビューを行い、必要であれば価格の見直し、物件の修繕、案内条件の改善（借主がいる場合、Showing時間の変更等）などの手を打っていきます。マーケットは生き物なので、その時のマーケットに応じて迅速に、柔軟に対応していくことが大切です。 リダックでは、物件案内の機会を逃さないようエージェント個人の対応ではなく、チームワークでご案内いたします。また、定期的に活動報告をし、コンサルテーションを行います。

購入を希望する買主からは、それぞれのエージェントを通じてオファーが入ってきます。通常オファーには次の条件が含まれています。

1. 購入希望価格
2. 支払い条件
   • 現金、またはモーゲージ
   • モーゲージの場合は何％か
   • 銀行からのPre-approval letterがあるか。
3. クロージング（最終引渡し）希望日

以上の内容の他、もし入手が可能であれば、買主の情報－例えば職業、購入の理由、現在の住まいの状況、賃貸か自宅か、売却の必要があるのか、など。タイミングがとても大切なため、オファーを受けたら、遅くとも翌日には返事をするようにしましょう。価格はもちろん大切ですが、ローンをつけるかどうか、買主がどういう人で、どういう状況にあるかなどを参考に、購入の確実性が高いオファーであるか否かを見極めることが大切です。口頭合意して契約書も送付したあとに買主がキャンセルしてくるケースも多々ありますので、注意しましょう。 リダックでは、買主の情報をできる限り入手して確実性を審査するとともに、価格の交渉幅をプロの目で見極めます。

メモランダム（覚書）

売主が買主のオファーを受諾して合意に達したら、メモランダムと言う覚え書きを両方のエージェントが作成します。そこには売主、買主の名前住所、各弁護士、合意内容などが書かれています。

弁護士の選定

売買契約書の作成や、最終引渡し時に弁護士はなくてはならない存在です。しかしながら、ひとくちに弁護士と言っても、その専門は多岐に分かれているので、不動産専門で、できれば外国人購入者の知識を持った弁護士が最適です。また、大きな弁護士事務所は仕事を請け負う弁護士と実際の業務を担当する弁護士が違う場合が多々ありますので気をつけましょう。 リダックにて経験豊富な信頼できる弁護士の紹介も可能ですので、ご相談ください。

買主によるインスペクション

買主はオファーが受諾され、メモランダムが交わされると、買主が雇ったライセンス を持つインスペクターに家の構造的、機能的検査をさせます。これは、郊外では一般的で、エンジニアインスペクションといい、合わせてラドン気体検査やシロアリ検査、場合によってはオイルタンクの検査もします。もし不備が発見された場合は、価格の再交渉や修理が要求されることもあります。

契約時のチェックポイント

契約書の説明は弁護士が行いますが、不動産エージェントも必ず立会い、売主の立場に立ってコンサルテーションを行います。特に売主が非居住者の場合や企業の場合は、一般向け契約以外の条項が盛り込まれています。 リダックでは、日本からの投資家の物件売却や社宅売却において豊富な経験を持っていますので、お気軽にご相談ください。

下記は、ニューヨーク州の例となりますが、チェックポイントを参考に記載します。

チェックポイント	内容
手付金	一般的に契約時に売買価格の10％が手付金として支払われます。売主の弁護士はそれをエスクロー口座でクロージングまで保管します。
モーゲージ・コンティンジェンシー	買主がローンをつけて購入する場合、ある期間までに（通常45日から60日に設定）ローンがつかなかった場合、買主が契約を解除できる権利。念のため、買主が金融機関からローン貸与の仮承認(pre-approval)を得ているかどうかの確認をしておきましょう。
物件の状態	特に物件の修理に関する取り決めがない場合、冷蔵庫、食洗機、オープン、エアコン等の機械類以外は、契約時の状態のまま"As is"で買主が購入しますが、冷蔵庫、エアコンなどの本来機能するべき機械類が壊れている場合は売主の責任となり、クロージングに備えて壊れている機械類の修理が求められます。また、契約成立後、クロージングまでの間に生じた部屋のダメージは売主の責任で直す必要があります。
売却に関わる税金	米国内の不動産を売却して得た売却益には売却益税が課されます。
FIRPTA（連邦源泉税）	米国非居住者が米国不動産を売却する場合、売却してから20日以内にIRSに売却価格の15％*の源泉税を納めることが義務付けられています。この源泉税はForeign Investment in Real Property Tax Act of 1980の頭文字を取り、通称 FIRPTA税と呼ばれています。 *適用税率は売却価格・買主の使用目的により規定あり。IRSへ納付する手続き義務を負っているのは買主側（通常その弁護士）で、買主側は購入価格からFIRPTA税を差し引きIRSへ納付します。数ヶ月後「Form 8828-A」がFIRPTA税の納税証明書として売主宛に返送されます。後日Tax Return（米国税務申告）の際に必要になりますのでお手元に大切に保管しましょう。
ニューヨーク州税（予定納税）	米国非居住者がニューヨーク州の不動産を売却する場合、予想される売却益の8.82%のニューヨーク州税を予定納税することが義務付けられています。ニューヨーク州へ納付する手続き義務を負っているのはFIRPTA税同様に買主側（通常その弁護士）で、買主側は購入価格からニューヨーク州予定納税を差し引きニューヨーク州へ納付します。

【注意事項】FIRPTA税、及びニューヨーク州予定納税は、米国非居住者が米国不動産を売却した際にTax Return（米国税務申告）をせず、税金を納めない可能性があることを危惧してできた規定です。売主本人が直接手続きを行う必要はありませんが、正しく手続きが行われているか確認が必要です。

• 担当弁護士が売主のステータス（米国非居住者）を正しく認識し手続きを確認しているか
• 納税手続きが行われ、クロージングステートメントに正しく金額が記載されているか
• FIRPTA税の納税証明書「Form 8288-A」が返送されてきたか

（翌年のTax Returnまでお手元に大切に保管ください）

売却された翌年に行うTax Returnにて税金の精算をし、最終的な税金額が確定することになります。その際に会計士宛に売主本人よりクロージングステートメントおよびForm 8288-Aの提出が必要となりますので、 売却後お手元にて大切に保管ください。

※手続きの詳細はご担当の弁護士、及び会計士にご確認ください。

管理組合への入居認可

集合住宅の場合は、売買契約書のコピー、買主の申込関係書類を管理組合に提出し、買主の入居認可を得ます。この手続きは約２週間から１ヶ月かかり、ほとんどの場合は問題なく認可されます。管理組合がRIGHT OF FIRST REFUSAL（管理組合が同じ条件で物件を買い上げる権利を認めたもの。価格が市場価格よりはるかに低い場合まれにこの権利が行使されます。）を行使して認可されないのは非常にまれです。

委任状（Power of Attorney）の手配

クロージングに自分が立ち会えない場合に必要です。弁護士または弁護士以外でクロージングに立ち会える人に、自分に代わって書類にサインをしてもらえるよう、あらかじめ委任状の手配をしておきます。委任状には公証(Notary Public)が必要で、日本ではアメリカ大使館か公証人役場、アメリカではNotary Publicの資格を持ったところならどこでもできます。日本の公証人役場で行う場合はAppostilleと呼ばれる英文の書類が添付されていることを確認しましょう。

ユーティリティの手続き

戸建ての場合、電気、ガス、水道などのサービスは、クロージング日付けで自分名義の口座に変更します。買主がクロージング直前に物件の最終点検をしますので、検査が出来るように物件へのサービス供給は保つように、手続きの仕方に気をつけましょう。

諸費用支払い確認

管理費、固定資産税、会社で所有する場合は法人税の支払いなど、未払いがないか確認し、念のため支払い証明になるもの（キャンセルチェックなど）をクロージングに持参します。

物件の最終点検

クロージングの直前に買主は物件の最終点検をする権利があります。売主は買主がインスペクションをして、契約書に署名をしたときと同じ状態で引き渡す義務があるため、もし不具合があれば修理の責任が発生します。またインスペクション後に修理の約束をした場合は、この時に点検されるため、必ず済ませておきましょう。

買主は売主に残金を支払います。売主は買主に物件譲渡証（Deed）と鍵を渡します。クロージングには、売主、買主、それぞれの弁護士、タイトルカンパニー(物件の所有者名義などを確認する会社)、モーゲージを出す銀行の弁護士、不動産エージェントが立ち会います。

当日用意するもの

顔写真付ID	本人である証明としてパスポート、または運転免許証
鍵	部屋の鍵、メールボックスの鍵、駐車場の鍵など一式
チェック・ブック（小切手帳）	殆どの費用は買主との支払い調整で処理しますが 、弁護士費用、修理費（もし最終点検で不具合が見つかった場合）などをチェックで支払います。なお、クロージングを執り行うタイトルカンパニーの担当者には、慣習として売主がチップを渡します。通常弁護士が金額のアドバイスをしてくれますので、チェックまたは現金で支払います。

クロージングメモの保管

物件売却関連のすべての書類が、弁護士よりクロージング後1～2ヶ月で送られてきます。これらは税金申告に必要になりますので大切に保管してください。