ウエストチェスター・コネチカットの売却ガイド

※各プロセスやTo Do Listをクリックすると、リンク先情報に飛びます。

①売却条件の整理

エージェントの選択

物件売却の一番重要なポイントは、信頼できるエージェントを雇うことです。マーケットはいつでも動いているので、正確にマーケットを分析し、的確な価格設定が出来て、常に売主の利益の為だけに働いてくれるエージェントです。経験や資質、性格もあわせて慎重に選びましょう。

リダック作「家を上手に売るコツは?」というハンドブックの中に、エージェントを選ぶ際の注意点がありますので、ご希望の方はリダックにお問い合わせ下さい。

こちらもご参照ください 担当者一覧を見る

Asking Price (希望売却価格) の設定

現在マーケットに出ている物件情報や過去の売却情報を調べ、価格を設定します。この際にエージェントの的確なアドバイスが必要です。価格設定を間違えると、売却のタイミングを逃し、結果として売却まで時間が掛かかる上に、価格も下がります。現在マーケットに出ている物件は、競合相手になりますのであらかじめ下見をしてマーケット状況を把握するのも、価格設定に役立ちます。

リダックでは物件の市場価格査定を無料で行っておりますので、お気軽にご利用下さい。
また、ハンドブック「家を上手に売るコツは?」に、“マーケット・トレンドの分析”が載っていますので、ご希望の方はリダックまでお問い合わせ下さい。

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売却にかかるコストについて

売却には以下のコストが掛かりますが、税免除の対象になっているものもありますので、確認しましょう。

ウエストチェスターの追加費用・詳細
追加費用の項目 費用
仲介手数料 売却価格の4-5%
NY州譲渡税 売却価格の0.4%
弁護士費用 $2,000 ~ $3,000
その他諸経費 $300 ~ $500
コネチカットの追加費用・詳細
追加費用の項目 費用
仲介手数料 売却価格の5%
CT州譲渡税 売却価格が$800,000までは0.5%
$800,000を超えると、超えた分に対して1%
グリニッチ市譲渡税 売却価格の0.25%
弁護士費用 $1,500 ~ $2,000
その他諸経費 $200

<キャピタルゲイン税の免除特典>
どの州でも、物件を所有している期間が5年またはそれ以上のうちの2年間を主たる住居として使用していて、売却時に益が出た場合、一人では$250,000、夫婦合算では$500,000までの益にたいして税免除の特典があります。

物件の修理、手直し

物件を売却する場合の大事なポイントは、買主に「いかに良い第一印象を与えるか」です。最初見た瞬間に気に入ったら、それはかなりの確率で物件購入を導きます。そのためには、壊れている所を直したり、良い印象を与えられるように手を入れたりしましょう。最近の傾向は、キッチンやバスルームなどが新しく直っているものが好まれており、用いられる建材も大理石など高級志向になってきています。

「家を上手に売るコツは?」には、売却前の手直しについて細かく説明が載っていますので、ご希望の方はリダックにお尋ね下さい。

②不動産会社 /エージェントと契約

専任販売契約の締結

ウエストチェスターとグリニッチにはそれぞれに不動産協会があり、殆どの会社とエージェントはここに加盟しています。この協会ではマーケットにある物件の情報が、全員同時にインターネットで入手出きるようにシステム化しています。この協会のリスティングに載せるためには、加盟しているエージェントと「専任販売契約」を結ばなければなりません。この契約書には、Asking Price、専任期間、マーケットに出す日、仲介手数料などが明記され、両者が署名後、エージェントは物件情報を入力します。すべてのオファーや質問はこのエージェントを通して売主に伝えられるので、売主は買主や買主の雇っているエージェントと直接交渉することはありません。

「家を上手に売るコツは?」には、“Sale by Ownerは本当に得か?”と題して、自分で売る場合と、エージェントを雇って売却する場合の違いを詳細に説明しております。

こちらもご参照ください ウエストチェスター専任販売契約書(PDF)

③マーケット(市場)に出す

エージェントを決定し、専任販売契約を結んだら次はいよいよ物件をマーケットに出します。エージェントが物件の情報を入力したら瞬時に全員に届きますし、Realtor.com などのウェブにも掲載されます。通常エージェントはなるべく多くの他のエージェントに新しい自分の物件を見てもらう為に、マーケットに出すと同時にブローカー・オープンハウスと言う不動産エージェントを対象にした短時間のオープンハウスをします。これは物件を知ってもらう良いチャンスですので、お勧めします。

リダックでは、新聞広告はもちろんリダックの広い顧客層、投資家、親会社のリロ・ホールディングの管理/取引顧客や投資家などに、独自発行のメールマガジン、投資ニュースレター、などで宣伝活動を積極的に行います。

④Showing(物件を見せる)

物件をマーケットに出したら、出来るだけ多くの人に見てもらうために、予約のスケジュールには積極的にあわせる努力をしましょう。どんなにすばらしい物件でもショーイングをしないと売ることは出来ません。一般的にはマーケットに出した後の2週間が一番ショーイングが多く、勝負時です。このタイミングを逃すと、長期戦になる可能性がありますので、付けた価格が妥当か値段の見直しや、ショーイングをしたエージェントからの感想などをふまえ、エージェントと相談されることをお勧めします。マーケットは常に動いていますので、その動きに応じて迅速に、また柔軟に対応することが大切です。

「家を上手に売るコツは?」には、“家を上手にショーイングするこつは?”に5つのポイントを挙げてアドバイスをしておりますので、ご希望の方はお問い合わせ下さい。

⑤Offer(購入希望)の受付

購入を希望する買主からは、それぞれのエージェントを通じてオファーが入ってきます。通常オファーには次の条件が含まれています。

  1. 購入希望価格
  2. ・現金か、モーゲージ付きか。
    ・モーゲージが付いている場合は何%か。
    ・銀行からのPre-approval letterがあるか。
  3. クロージング(最終引渡し)希望日

郊外では現金では30~45日、 モーゲージ付きでは60~90日と提示する場合が多い。

以上の内容のほか、もし入手が可能であれば、買主の情報-例えば職業、購入の理由、現在の住まいの状況、賃貸か自宅か、売却の必要があるのか、など。

オファーを判断する上で、なるべく情報の多いほうがより正しく判断が出来ます。価格はもちろん大切ですが、いろいろな情報から購入の確実性が高いオファーかどうかを見極めるのも大事です。また交渉はタイミングが大切です。受けたオファーに対しての返事はなるべく早く返しましょう。

メモランダム(覚え書き)

売主が買主のオファーを受諾して合意に達したら、メモランダムと言う覚え書きを両方のエージェントが作成します。そこには売主、買主の名前住所、各弁護士、合意内容などが書かれています。

⑥売買契約を結ぶ

弁護士の選択

オファーを受諾後は弁護士が売買契約書を作成します。弁護士は不動産専門で、且つ 郊外の物件を扱いなれていて、しかも外国人の売買の知識を持った弁護士が最適です。基本的に弁護士は携わる時間で料金を設定していますので、安い人の場合は単にその 時間が少ないと言うことが多く、期待しているサービスを受けられない場合もあります。そのために不満が残ったり、最悪の場合は途中で他の弁護士に代えたりということも起きますので、料金で選ぶのは避けたほうが無難です。

リダックでも経験豊富な信頼できる弁護士をご紹介しますので、ぜひご相談ください。

買主によるインスペクション

買主はオファーが受諾され、メモランダムが交わされると、買主が雇ったライセンス を持つインスペクターに家の構造的、機能的検査をさせます。これは、郊外では一般的で、エンジニアインスペクションといい、合わせてラドン気体検査やシロアリ検査、場合によってはオイルタンクの検査もします。もし不備が発見された場合は、価格の再交渉や修理が要求されることもあります。

「家を上手に売るコツは?」には、“買い手が契約前にする検査”で詳細を説明しております。

契約時のチェックポイント

契約書の説明は弁護士が行いますが、リダックのエージェントも必ず同席し、売主の立場に立ってコンサルテーションを行います。特に売主が非居住者や企業の場合は、一般向け契約以外の条項が盛り込まれていますので、注意が必要です。

リダックでは 日本の投資家の物件売却や社宅売却に豊富な実績がありますので、お気軽にご相談下さい。

モーゲージ・コンティンジェンシー 買主がローンをつけて購入する場合にある条項で、決められた期日までにモーゲージ が取れなかった場合、買主が契約を解除できる権利です。もしこの期日までにモーゲージが取れないと、買主は期日の延長を売主に要請するか、売買契約の解除をするかの選択をします。殆どの場合、期日を1~2週間延ばしてもらい、モーゲージを取ることが多いです。
手付金の受け取り 一般的に買主が契約書に署名をしたときに、売買価格の10%が手付金として支払われます。売主の弁護士はそれをエスクロー口座でクロージングまで保管します。
売却に関わる税金 米国に存在する不動産を売却して得た売却益には、連邦税と州税が課されます。
FIRPTA
(連邦源泉税)
米国非居住者が米国不動産を売却する場合、売却してから20日以内にIRS(内国歳入庁)に売却価格の10~15%*(2016年2月16日現在)の源泉税を納めることが義務付けられています。この源泉税はForeign Investment in Real Property Tax Act of 1980の頭文字を取り、通称 FIRPTA税と呼ばれています。*適用税率は売却価格・買主の使用目的により規定ありIRSへ納付する手続き義務を負っているのは買主側(通常その弁護士)で、買主側は購入価格からFIRPTA税を差し引きIRSへ納付します。数ヶ月後「Form 8828-A」がFIRPTA税の納税証明書として売主宛に返送されます。後日Tax Return(米国税務申告)の際に必要になりますのでお手元に大切に保管ください。
ニューヨーク州税
(予定納税)
米国非居住者がニューヨーク州の不動産を売却する場合、予想される売却益の8.82%(2016年現在)のニューヨーク州税を予定納税することが義務付けられています。ニューヨーク州への納付する手続き義務を負っているのはFIRPTA税同様に買主側(通常その弁護士)で、買主側は購入価格からニューヨーク州予定納税を差し引きニューヨーク州へ納付します。
【重要ポイント】
FIRPTA税およびニューヨーク州予定納税は米国非居住者が米国不動産を売却した際に、Tax Return(米国税務申告)をせず、税金を納めない可能性があることを危惧してできた規定です。
売主本人が直接手続きを行う必要はありませんが、きちんと手続きが行われているか確認が必要です。
・担当弁護士が売主のステータス(米国非居住者)を正しく認識し手続きを確認しているか
・納税手続きが行われ、クロージングステートメントに正しく金額が記載されているか
・FIRPTA税の納税証明書「Form 8288-A」が返送されてきたか
 (翌年のTax Returnまでお手元に大切に保管ください)

売却された翌年に行うTax Returnにて税金の精算をし、最終的な税金額が確定することになります。
その際に会計士宛に売主本人よりクロージングステートメントおよびForm 8288-Aの提出が必要となりますので、 売却後お手元にて大切に保管ください。
※お手続きの詳細につきましてはご担当の弁護士および会計士にご確認ください。
⑦Closing(最終引渡し)前の諸手続き

コンドミニアムやタウンハウスの場合

集合住宅の場合は、ホームオーナーズ・アソシエーションという組合が、売買の認可を決定する権利を持っています。これは“RIGHT OF FIRST REFUSAL”といわれ、管理組合が同じ条件でその物件を買い上げる権利を認めたものです。殆どの場合、この権利は行使されませんが、まれに売却価格があまりにも市場より低いと、ビルの価値を保つ為に行使されることがあります。通常は弁護士から通知をしてもらい、1週間ほどで結果を知ることが出来ます。

委任状の手配(Power of Attorney)

クロージングに自分が立ち会えない場合に必要な書類です。弁護士または信頼できる人でクロージングに立ち会えるなら、自分に代わって書類に署名をしてもらえるように、あらかじめ委任状の手配をしておきましょう。委任状には公証(Notary Public)が必要です。アメリカではこの資格を持った人がいる場所ならどこでも簡単に出来ます。日本ではアメリカ大使館か公証人役場で出来ますが、公証人役場で行う場合には、“Appostille”と呼ばれる英文の書類が添付されているか確認してください。

ユーティリティーの手続き

電気、ガス、水道などのサービスは、クロージング日付けで自分名義の口座をクロー ズします。買主がクロージング直前に物件の最終点検をしますので、検査が出来るように物件へのサービス供給は保つように、手続きの仕方に気をつけましょう。

物件の最終点検(Final Inspection)

クロージングの直前に買主は物件の最終点検をする権利があります。売主は買主が インスペクションをして、契約書に署名をしたときと同じ状態で引き渡す義務がありますので、もし不具合があれば修理の責任が発生します。またインスペクション後に、修理の約束をした場合は、この時に点検されますので必ず済ませておきましょう。

⑧Closing(最終引渡し)

買主は売主に残金を支払います。売主は買主に物件譲渡証(Deed)と鍵を渡します。クロージングには、売主、買主、それぞれの弁護士、タイトルカンパニー(物件の所有者名義などを確認する会社)、モーゲージを出す銀行の弁護士、不動産エージェントが立ち会います。

当日用意するもの

1.写真付ID

当日、本人であるか確認をされますので、必ず写真の付いたパスポートか免許書をご用意下さい。

2. チェック

殆どの費用は買主との支払い調整で処理しますが 、弁護士費用、修理費(もし最終点検で不具合が見つかった場合)などをチェックで支払います。なお、クロージングを執り行ってくれたタイトルカンパニーの担当者には、慣習として売主がチップを渡します。通常弁護士が金額のアドバイスをしてくれますので、チェックまたは現金で支払います。

鍵の引渡し

書類の署名や残金の支払いが終了したら、鍵を買主に渡します。売主は所有しているすべての鍵を渡します。不動産エージェントが鍵をコピーして持っている場合がありますので、必ず回収しましょう。メールボックスの鍵や、ガレージドアオープナーなども忘れないように気をつけましょう。

クロージングメモの保管

物件売却関連のすべての書類が、弁護士よりクロージング後1~2ヶ月で送られてきます。これらは税金申告に必要になりますので大切に保管して下さい。